Onderhuur

Daarvan is sprake als een huurder een woning huurt, en deze woning, of een deel daarvan, op zijn/haar beurt weer doorverhuurt. De eerste huurovereenkomst is dan de “hoofdhuur”, de tweede huurovereenkomst is dan de “onderhuur”.

Vormen van onderhuur

Er kan sprake zijn van onderhuur van een koopwoning of van een huurwoning. Soms gaat het om onderhuur van een hele woning, soms om een kamer.

Hoofdhuur en onderhuur

Bij onderhuur is er enerzijds sprake van een huurcontract tussen de verhuurder en de huurder. Dat is de hoofdhuur. Als de huurder op zijn/haar beurt weer onderverhuurt aan een onderhuurder, dan is er ook sprake van een huurovereenkomst tussen deze partijen.

Onderhuur van een huurwoning

Een huurwoning mag men alleen onderverhuren, als men daarvoor toestemming heeft van de verhuurder. Ook dient er geen sprake te zijn van strijd met gemeentelijke regelgeving.

Onderhuur van een kamer

Men mag een kamer van de huurwoning verhuren, als men zelf in de woning woont, en het niet in het huurcontract staat, dat er niet mag worden onderverhuurd.

Onderhuur van een koopwoning

Een koopwoning mag men alleen verhuren als men daarvoor toestemming heeft van de bank. Ook dient er geen sprake te zijn van strijd met gemeentelijke regelgeving.

Huurbescherming

Huurders hebben huurbescherming: men kan niet zomaar op straat worden gezet. Ook onderhuurders hebben in sommige gevallen huurbescherming.

Stel: er is sprake van een onderhuur. In die onderhuurovereenkomst wordt onderverhuurd door een huurder. Als deze huurder de woning zou verlaten, of als deze huurder komt te overlijden, dan kan het zo zijn, dat deze huurder een medehuurder heeft. Als deze medehuurder in de woning blijft wonen, zal de onderhuurovereenkomst blijven gelden, maar dan tussen de medehuurder, die onderverhuurt, en de onderhuurder.

Voortgezette huurovereenkomst van zelfstandige woonruimte

Als echter de onderverhuurder vertrekt, omdat diens huurovereenkomst met de verhuurder eindigt (ofwel: als de hoofdhuur eindigt), dan heeft u wel huurbescherming in het geval van een zelfstandige woonruimte*, die u bewoont als hoofdverblijf. U zet dan de huurovereenkomst voort, en wel met de hoofdverhuurder. Uw huurovereenkomst als onderhuurder, zet u dan voort met de hoofdverhuurder. Dat geldt zelfs, wanneer de verhuurder geen toestemming heeft gegeven voor onderhuur. De onderhuurder wordt dan hoofdhuurder.

* een zelfstandige woonruimte is een woonruimte met een eigen, afsluitbare, toegang, met een eigen keuken, en een eigen toilet en badkamer.

Eindigen voortgezette huurovereenkomst

Binnen 6 maanden kan de rechter worden gevraagd deze voortgezette huurovereenkomst te beëindigen. Begrijpelijk is dat de verhuurder niet zomaar met een andere partij te maken wil hebben; de huurovereenkomst was immers gesloten met een bepaalde huurder, en niet met diens onderhuurder. Dan moet er één of meer van de volgende situaties van toepassing zijn:

• er is geen huisvestingsvergunning (als dat in de gemeente een voorwaarde is)
• de onderhuur is alleen aangegaan om de onderhuurder aan een woning te laten komen, in plaats van aan de huurder
• de onderhuurder kan de huur niet betalen
• het is niet redelijk voor de verhuurder om de huurovereenkomst voort te zetten. Dat is bijvoorbeeld aan de orde bij woningcorporaties, die op grond van beleid woningen dienen toe te wijzen aan personen die boven aan de wachtlijst staan.

Geen voortgezette huurovereenkomst bij kamer

Het verloopt echter anders in het geval van onderhuur van een kamer. Als in dat geval de onderverhuurder niet langer huurt, dan eindigt ook de onderverhuur. Kortom: als de hoofdhuur eindigt, dan eindigt ook de onderhuur. De kamerhuurder heeft geen huurbescherming in dat geval.

Zelfstandige woonruimte

Dat is een woonruimte met een eigen, afsluitbare, toegang, met een eigen keuken, en een eigen toilet en badkamer.